1,9-proc. spadek indeksu, opracowanego na bazie transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker w 16 największych miastach Polski, zniwelował niemal cały jego dotychczasowy tegoroczny wzrost (od stycznia do maja wskaźnik zyskał bowiem łącznie 2,43 proc.), który obecnie wynosi niespełna 0,5 proc. Jednocześnie znajduje się na poziomie o 11,2 proc. niższym od maksimum osiągniętego w lutym 2008 roku, ale o 1,9 proc. powyżej najniższej odnotowanej wartości, z czerwca ubiegłego roku.
Tak jak się tego spodziewaliśmy, w dalszym ciągu rośnie liczba zawieranych transakcji, choć wolniej niż w ostatnich miesiącach. W czerwcu wyniosła ona 2762, podczas gdy przed miesiącem było to 2723, czyli o 1,4 proc. więcej. W porównaniu z analogicznym okresem sprzed roku liczba transakcji wzrosła o 30,9 proc. Natomiast w samym czerwcu wzrost wyniósł 11,7 proc.
W porównaniu do maja ceny transakcyjne wzrosły w siedmiu miastach, a w dziewięciu spadły. Tym razem jednak, inaczej niż w ubiegłym miesiącu, w największych miastach (Warszawa, Wrocław, Poznań, Gdańsk) ceny spadły, co przełożyło się na relatywnie dużą zmianę wartości indeksu, który jest ważony liczbą transakcji.
W porównaniu do maja 2009 r. ceny wzrosły w siedmiu miastach, a w jedenastu wzrosły, w tym w całej „wielkiej piątce” (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk). Liczba transakcji wzrosła zaś w trzynastu na szesnaście miast (spadek dotknął Krakowa i Katowic, ale był minimalny, a w Poznaniu liczba transakcji nie zmieniła się.
Jak zmieniały się ceny transakcyjne w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach
miasto
mediana ceny m2 w maju 2010 r.
roczna zmiana ceny
miesięczna zmiana ceny
mediana ceny nieruchomości
w maju 2010 r.
Białystok
4353 zł
3.6%
0.6%
231 280 zł
Bydgoszcz
4031 zł
3.7%
-3.5%
196 500 zł
Gdańsk
5574 zł
1.8%
-2.7%
300 000 zł
Gdynia
5493 zł
1.0%
-2.8%
314 250 zł
Kraków
6545 zł
8.4%
1.1%
311 760 zł
Lublin
4883 zł
8.6%
-0.2%
244 944 zł
Łódź
4354 zł
-1.5%
6.9%
234 100 zł
Poznań
5574 zł
0.7%
-2.4%
276 500 zł
Szczecin
4743 zł
-1.9%
0.3%
250 600 zł
Warszawa
7995 zł
2.5%
-1.3%
418 902 zł
Wrocław
6286 zł
7.0%
-0.8%
336 750 zł
Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy.
Dane mogą nie odzwierciedlać precyzyjnie tendencji na rynku mieszkaniowym.
Komentarz
Obserwowany spadek cen, przy stabilnym poziomie liczby transakcji, ma źródło najprawdopodobniej w rosnącej podaży ze strony firm deweloperskich. Wg danych GUS, w drugim kwartale br. deweloperzy rozpoczęli budowę blisko 22 tys. mieszkań, czyli ponad dwa razy więcej niż w analogicznym, okresie roku ubiegłego. Wysyp nowych inwestycji mógł zatem skutecznie zbić cenę lokali mieszkalnych, co wydaje się potwierdzać fakt, że spadki cen dotknęły przede wszystkim największych miast, gdzie koncentruje się działalność firm deweloperskich.
Liczba transakcji w czerwcu była wyższa niż w maju, jednak znacząco wyhamowała dynamika wzrostu. Zgodnie z sezonowością na rynku nieruchomości można się spodziewać, że w nadchodzących dwóch letnich miesiącach te odczyty będą na niższych poziomach.
KOMENTARZ Home Broker, 05.07.2010 r.
W czerwcu po raz pierwszy od pół roku spadła średnia cena transakcyjna. Mogło to być wynikiem ostatnich powodzi. Zgodnie z badaniami przeprowadzonymi przez Home Broker popyt na mieszkania na terenach zagrożonych został bowiem ograniczony o kilkanaście procent w takich miastach jak Warszawa, Toruń czy Wrocław. Ma to bezpośrednie przełożenie na ceny mieszkań.
W dalszym ciągu można uznać jednak, że ceny mieszkań mieszczą się w trendzie stabilizacji na rynku mieszkaniowym, które zapoczątkowane było dokładnie rok temu. W przeciągu ostatnich 12 miesięcy ceny wzrosły o 1,9 proc. Realnie odnotowano więc spadek, ponieważ inflacja w maju osiągnęła 2,2 proc.
Za pozytywne zjawisko należy ponadto uznać utrzymujący się wzrost liczby transakcji, co świadczy o rosnącej sile rynku. Nie można jednak zapomnieć, że wynika ona w dużej mierze z coraz bardziej liberalnej polityki instytucji finansowych. Na przykład w czerwcu, w porównaniu do początku roku, trzyosobowa rodzina o dochodzie 5 tys. zł netto mogła liczyć na około 10 proc. wyższy kredyt w rodzimej walucie i 6 proc. wyższy w euro.
Sytuacja na rynku znalazła odzwierciedlenie w podejściu nabywców. Przestali oni bowiem wierzyć w dalsze spadki cen i nie wstrzymują się z decyzjami o zakupie. Widać to w stopniowym spadku czasu potrzebnego na sprzedaż nieruchomości. Wstępne wyniki pokazują, że w II kwartale br. od wprowadzenia oferty do podpisania umowy finalnej mijało średnio 106 dni, podczas gdy jeszcze wI kwartale br. i IV poprzedniego było to blisko 20 dni dłużej. Niepokoić może natomiast znaczny wzrost czasu potrzebnego na sprzedaż w czerwcu. Wyniósł on aż 125 dni, co stanowi wzrost o 30 dni względem majowego odczytu. Należy mieć jednak na względzie dwukrotne zagrożenie wielką wodą, które zamroziło rynek i powstrzymało wiele transakcji.
Pozytywną zmianą na rynku jest także rosnąca liczba nowych inwestycji mieszkaniowych. Potwierdzają to dane GUS, według których w maju zaczęto budować o 37 proc. więcej lokali niż w analogicznym okresie przed rokiem. Wzrost ten jest nieporównanie bardziej dynamiczny w przypadku rynku deweloperskiego i wynosi aż 173 proc.! Oznacza to dla kupujących coraz większą podaż mieszkań na wczesnych etapach zaawansowania. Tu szukać więc można okazji do zakupów. Często bowiem właśnie takie lokale deweloperzy sprzedają po niższych cenach dyskontując ryzyko inwestycji.
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości w Home Broker
Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?
Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:
Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)
gdzie:
m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,
m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,
m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.
Jak obliczamy indeks?
Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa – 1000 pkt – została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2:
Indeks = C1*+ C2* + C3* + C4* + …+ C16*
gdzie:
C1, C2, C3, C4...C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,
l1, l2, l3, l4… l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,
St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.
