Już dwa miesiące temu notowania wskaźnika obrazującego potencjał inwestycji w mieszkanie na wynajem był najwyższy w historii, od tego czasu zanotowaliśmy dalszy wzrost, o 17 punktów bazowych. Rentowność najmu wyliczana jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań i stawek najmu w największych ośrodkach miejskich. Obliczenia uwzględniają fakt, że nie przez cały czas mieszkanie będzie wynajęte, a także podatek oraz koszty związane z opłatami dla wspólnoty lub spółdzielni.
Gdańsk na czele
Spośród siedmiu analizowanych przez Home Broker i Domiporta.pl miast najlepiej prezentuje się Gdańsk. Według aktualnych danych średnia oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosi tam dziś prawie 6 proc. w ujęciu netto (5,96 proc.). Z ostatniego notowania Indeksu Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance, który pokazuje realne ceny zakupu mieszkań w poszczególnych miastach wynika, że za lokal w Gdańsku trzeba średnio zapłacić 5089 zł za mkw. Oznacza to wzrost o 2,5 proc. rok do doku. Jednocześnie pomniejszona o 5 proc. średnia (mediana) miesięcznych stawek najmu w tym mieście wzrosła przez ostatnie 12 miesięcy o ponad jedną czwartą, z 29,91 zł za mkw. do 37,84 zł za mkw. Ta zmiana przełożyła się na rentowność najmu większą o prawie 1,5 pkt proc. (wzrost z 4,58 do 5,96 proc. netto w skali roku). To oznacza, że gdyby sytuacja nie zmieniła się, kupione na wynajem mieszkanie zwróciłoby się po niecałych 17 latach.
Warszawa najdroższa
Choć z danych liczbowych wynika, że najlepiej wróży inwestycja w mieszkanie w Gdańsku, to najwięcej osób robi to w Warszawie, gdyż jest to zdecydowanie największy rynek nieruchomości w kraju. Stolica oferuje największe możliwości i rynek jest tu najbardziej płynny, co oznacza, że w razie chęci wycofania się z inwestycji powinno to być łatwiejsze niż w innym mieście.
Aktualna oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem w Warszawie wynosi 5,02 proc. netto i jest to trzeci najwyższy wynik w historii (lepiej mieszkania na wynajem rokowały tylko jesienią 2012 r.). Za mieszkanie trzeba tu wprawdzie zapłacić o 45 proc. więcej niż w Gdańsku (średnio 7423 zł za mkw.), ale za to i stawki najmu są najwyższe, bo średnio jest to 47,50 zł za mkw. Jest to jednak bardzo zróżnicowany rynek, trzeba pamiętać, że dobrze zlokalizowane mieszkanie w wysokim standardzie będzie kosztować więcej niż 10 tys. zł za mkw., choć i stawka najmu będzie odpowiednio wyższa.
Niezmiennie najtańszym z analizowanych przez Home Broker i Domiporta.pl miast pozostaje Łódź. Kupujący płacą tam za metr mieszkania niewiele ponad połowę tego co w Warszawie (aktualnie 3 863 zł), ale i na kokosy z najmu nie ma co liczyć (średnio 25,58 zł za mkw. miesięcznie). Łącznie daje to jednak bardzo przyzwoite 4,81 proc. zysku netto w skali roku.
Mieszkanie bardziej zyskowne niż lokata, ale są ryzyka
Jedynie w Krakowie oczekiwana rentowność najmu w ujęciu netto jest niższa niż 4 proc., a to i tak sporo więcej niż obecnie można zarobić na bankowych lokatach. Idąc do banku z większą gotówką (np. 100 tys. zł lub więcej) nie ma co liczyć na wysokie odsetki z promocyjnych lokat. Najwięcej ile można dostać to 3 proc. brutto, co po opodatkowaniu daje 2,43 proc. rocznie. Oczywiście należy pamiętać, że w przypadku lokaty od razu wiemy ile i kiedy zarobimy, z zakupem mieszkania na wynajem wiąże się zaś ryzyko.
Przede wszystkim średnie stawki to tylko jakiś obraz rynku. Oznacza to, że część osób zarobi na najmie więcej, ale będą i tacy, którzy zarobią niewiele lub wręcz w ogóle. Wszystko zależy od kwoty zapłaconej za mieszkanie oraz stawki najmu uzgodnionej z najemcą. No i tego, jak szybko uda się najemcę znaleźć. Gdy proces ten będzie trwał pół roku, mieszkanie cały czas będzie generowało koszty, a czasami należy liczyć się jeszcze z dodatkową inwestycją związane z wyposażeniem lokalu.
Inwestowanie w mieszkania na wynajem ma daje szansę na spory zysk, ale jednocześnie wymaga zaangażowania (przygotowanie mieszkania do wynajmu, znalezienie najemcy i bieżąca obsługa) i wiąże się z ryzykiem. Jest to po prostu koszt wyższego potencjału zysku.
– Rynek najmu jest obecnie w fazie wzrostu skumulowanej w największych aglomeracjach, co dla inwestorów może być zachętą do lokowania środków w ten segment nieruchomości – wyjaśnia Maciej Górka z Domiporta.pl. – Wpływ na taki stan rzeczy ma kilka czynników, przede wszystkim wysokie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w dużych miastach, przez co wiele osób nie może sobie pozwolić na własne lokum, ale również coraz większa mobilność obywateli, którzy migrują po kraju za pracą i nie chcą się wiązać na dłużej z jednym miejscem.
Uwaga na sezonowość
Aktualny wzrost stawek najmu może być związany z letnio-jesiennym ożywieniem spowodowanym początkiem roku akademickiego, bo studenci są w największych aglomeracjach odpowiedzialni za dużą część popytu. – Obserwując dane popytowe z serwisu Domiporta.pl widzimy, że od połowy października zainteresowanie ofertą mieszkań i pokoi na wynajem zaczęło spadać, co jest naturalnym zachowaniem rynku w tym okresie – tłumaczy Maciej Górka.
Według deweloperów od kilku kwartałów rośnie udział klientów kupujących mieszkania za gotówkę. Duża część tych zakupów to właśnie inwestycje pod wynajem. – Ten trend wykorzystać chcą także więksi gracze, jak na przykład Fundusz Mieszkań na Wynajem realizowany przy wsparciu BGK. Jestem pewien, że sukces komercyjny funduszu zachęci zagraniczny kapitał do kolejnych projektów, co w konsekwencji za kilka lat może dać najemcą szansę na relatywnie tani, ale ustandaryzowany najem – prorokuje Górka. Dane Eurostatu od lat pokazują, że w krajach Europy Zachodniej wynajem jest dużo popularniejszy niż w Polsce, wygląda więc na to, że ten segment rynku ma jeszcze sporo miejsca na rozwój. Działalność Fundusz Mieszkań na Wynajem na pewno w tym pomoże, ale prawdziwym motorem napędowym byłoby dopiero wejście do gry zagranicznych funduszy inwestycyjnych inwestujących na rynku nieruchomości.
Jak liczona jest rentowność najmu?
Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W wyliczeniach uwzględniano dane z siedmiu rynków nieruchomości: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych.
Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (6 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 PLN w Warszawie) oraz podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.
